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Investidor Arrojado

Saiba o que são fundos imobiliários e se vale a pena investir neles

Por Rodrigo Santos
31 outubro 2019 - 16:03 | Atualizado em 13 outubro 2020 - 10:10
Fundos de investimento

O investimento em imóveis é, ao lado da poupança, uma das aplicações mais tradicionais do Brasil. Isso vem principalmente da sensação de segurança que o imóvel traz — ele existe, é tangível. Além disso, pode proporcionar uma renda extra de aluguel.

No entanto, também existem desvantagens, como o custo do bem, o risco de inadimplência ou de o inquilino sair e você ficar sem o aluguel e com os gastos com a manutenção. Por isso, uma boa alternativa é entender como investir em fundos imobiliários.

Neste artigo, vamos ver com mais detalhes o que são fundos imobiliários, como eles funcionam, como é a sua rentabilidade, para quem são recomendados e quais os riscos que apresentam. Continue a leitura!

O que são fundos imobiliários e quais são os tipos que existem?

Fundos imobiliários — também conhecidos como FIIs — são fundos de investimentos que aplicam seus recursos no mercado imobiliário. Existem dois tipos — os de tijolo e os de papel.

Os primeiros investem em imóveis diretamente, como lajes corporativas, hospitais, agências bancárias, shoppings, hotéis etc. Já os de papel investem em outros fundos imobiliários ou em ativos do mercado imobiliário, como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Como investir em fundos imobiliários?

Diferentemente da maioria dos outros fundos de investimento, os FIIs têm suas cotas negociadas na Bolsa de Valores, como se fossem uma ação. Para investir em fundos imobiliários, é preciso se cadastrar em uma corretora de valores e comprar as cotas do FII de seu interesse na Bolsa. Atualmente, existem 140 FIIs listados na B3.

Por isso, não há como resgatar o dinheiro do seu investimento. Se você quiser se desfazer da aplicação, deve vender suas cotas na Bolsa, a preço de mercado, o que significa que você pode ter lucro ou prejuízo com essa operação, uma vez que o valor das cotas oscila.

Como é a rentabilidade para esse tipo de investimento?

Este é o grande “charme” dos FIIs — eles pagam aos cotistas um rendimento periódico, que pode ser mensal ou semestral, por exemplo, e que corresponde ao que você receberia de aluguel, só que com menos riscos.

Esses rendimentos mensais são isentos de Imposto de Renda, o que garante uma rentabilidade extra para o cotista. Agora, se o investidor vender suas cotas do FII na Bolsa e tiver lucro (ganho de capital) com isso, há cobrança de 20% de IR sobre os ganhos.

Para quem esse tipo de investimento é recomendado?

Os FIIs são recomendados especialmente para quem quer diversificar seus investimentos, ter exposição ao mercado imobiliário e obter um rendimento mensal sem ter os recursos imobilizados.

Além disso, o investimento inicial é baixo. Com menos de R$ 100, é possível comprar cotas de FIIs na Bolsa de Valores, ao contrário do que acontece com a compra de um imóvel, que requer uma soma elevada de dinheiro.

Quais são os riscos dos fundos imobiliários?

Como todo investimento, os fundos imobiliários também têm seus riscos. O fato de terem suas cotas negociadas na Bolsa de Valores significa que elas oscilam para cima ou para baixo. Além disso, os FIIs também sofrem a influência do momento do setor. Em épocas de crise do mercado imobiliário, é possível que haja vacância e inadimplência, o que afeta os rendimentos dos cotistas.

Existe também o risco de gestão. Boa parte da rentabilidade do fundo está ligada à escolha de bons imóveis e de ativos e à administração dessa carteira. Se o gestor não for competente nesse trabalho, influenciará negativamente a rentabilidade do fundo e os rendimentos dos cotistas.

Quais são os benefícios de investir em FIIs?

Os fundos de investimentos imobiliários podem ser uma boa opção de diversificação, especialmente em momentos em que as aplicações tradicionais de renda fixa estão rendendo menos, em razão da queda na taxa Selic. Veja, a seguir, alguns dos principais benefícios de aplicar em fundos de investimentos imobiliários.

Rendimentos isentos de IR

Como dissemos acima, os rendimento pagos pelos fundos imobiliários aos cotistas são isentos de Imposto de Renda, o que é sempre um atrativo, uma vez que isso, muitas vezes, possibilita retornos mais elevados.

Gestão profissional

Gerenciar uma carteira de imóveis dá trabalho. São muitas burocracias, como escritura, contratos, pagamento de impostos, gerenciamento dos inquilinos, cobrança e cuidados com o próprio imóvel, além da escolha dos imóveis para compor a sua carteira. Aplicando em fundos imobiliários, você delega essa missão a um profissional.

Isso também vale para fundos de papel, afinal, selecionar os melhores ativos e gerenciá-los exige conhecimento e é um trabalho de grande responsabilidade.

Baixo investimento inicial

Dificilmente conseguiríamos comprar um imóvel com menos de R$ 200 mil. Quem quer comprar imóveis para investir normalmente tem duas saídas — ou faz um financiamento ou destina praticamente todas as suas economias para o bem. No primeiro caso, o problema é que você toma uma dívida para fazer um investimento, o que reduz consideravelmente o seu rendimento líquido.

Em relação à segunda opção, você está colocando todos os ovos na mesma cesta, ou seja, está pegando todo o seu dinheiro e aplicando em uma coisa só, o que nunca é uma boa ideia. Se o inquilino sair, se o imóvel for desapropriado ou se acontecer alguma catástrofe natural naquela região, você fica sem a renda e ainda corre o risco de perder o valor investido.

Nos fundos imobiliários, por outro lado, é possível começar a investir com apenas R$ 100. Você pode comprar cotas aos poucos, sem precisar se endividar, e já começa a receber os rendimentos de forma proporcional à sua aplicação. Também é possível aplicar em diversos fundos diferentes, o que dilui ainda mais os riscos.

Liquidez

Se você compra um imóvel e, depois, por algum motivo, precisa do dinheiro, pode ter dificuldades em conseguir vendê-lo rápido ou, pior, pode ter que aceitar um preço bem mais baixo para fechar o negócio logo, saindo no prejuízo. Isso não acontece com os fundos imobiliários. As cotas são negociadas na Bolsa de Valores e você pode vendê-las quando quiser, pelo preço de mercado.

Exposição ao mercado imobiliário

O mercado imobiliário pode ser muito atrativo, especialmente em momentos de crescimento econômico. Além disso, é um setor que tradicionalmente atrai os brasileiros. É isso que está na raiz da ideia de que ter um imóvel para aluguel é um bom investimento.

Assim, os fundos imobiliários são uma ótima alternativa para conseguir ter exposição ao setor com menos riscos do que comprando um imóvel para alugar.

Diversificação com poucos recursos

Você já deve ter ouvido falar que o mandamento “número um” do mundo dos investimentos é não colocar todos os ovos na mesma cesta. Isso quer dizer que nossa carteira de investimentos deve ser diversificada, ou seja, com investimentos que tenham riscos diferentes e possibilidades de ganho distintas.

Enquanto os recursos do nosso fundo de emergência devem estar em aplicações conservadoras, de baixo risco, outra parte deve ser destinada a essa diversificação, que vai possibilitar que tenhamos chance de conseguir retornos mais elevados.

O investimento em fundos imobiliários deve fazer parte dessa parcela de diversificação da carteira e uma das vantagens é que, como o investimento mínimo inicial é baixo, o investidor não precisa dispor de muitos recursos para isso.

Agora, você já sabe o que são e como investir em fundos imobiliários e tem condições de decidir se esse tipo de investimento é adequado para as suas necessidades e para o seu perfil de investidor.

Aproveite para aprofundar os seus conhecimentos e entenda com mais detalhes se é melhor investir em um imóvel ou em fundo imobiliário.

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