O que são fundos imobiliários e como se beneficiar deles?
FIIs podem ser interessantes para o investidor obter uma renda passiva mensal. Saiba o que são fundos imobiliários e se vale a pena investir neles!
O investimento em imóveis é, ao lado da poupança, uma das aplicações mais tradicionais do Brasil. Isso vem da sensação de segurança que o imóvel geralmente traz — ele existe, é tangível. Além disso, pode proporcionar uma renda extra de aluguel.
Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) e a Brain Inteligência Estratégica, apresentados durante o webinar “Mercado Imobiliário: Comportamento do Consumidor e as Tendências para 2023”, apontam que 31% dos entrevistados têm intenção de adquirir um imóvel novo.
Os motivos para esse percentual são inúmeros, começando por sair do aluguel (33%), buscar uma residência maior (20%), adquirir independência (10%) ou por outros motivos, como garantir uma renda com o aluguel desses ativos.
No entanto, existem algumas desvantagens que as pessoas geralmente não avaliam antes de investir em um imóvel. A primeira delas é o custo do bem, que costuma ser bastante elevado. É preciso considerar ainda o risco de inadimplência ou de o inquilino sair, não pagar o aluguel e o proprietário acabar arcando com os gastos com manutenção.
Atualmente, os fundos imobiliários atraem a atenção de muitos investidores por garantir retornos financeiros sem que seja necessário comprar um imóvel ou se preocupar com a manutenção desse ativo.
Neste artigo, vamos ver o que são fundos imobiliários, como eles funcionam, como é a sua rentabilidade, para quem são recomendados e quais os riscos de investir neles. Continue a leitura!
O que são fundos imobiliários?
Fundos imobiliários, também conhecidos como FIIs, são fundos de investimentos que aplicam seus recursos exclusivamente no mercado imobiliário.
Geralmente, os valores são investidos em construção ou aquisição de novos imóveis, para serem locados ou arrendados por empresas, indústrias, entre outros.
Os ganhos obtidos por meio das locações ou arrendamentos são divididos entre os cotistas que detêm os papéis dos fundos, funcionando como uma espécie de remuneração mensal do investimento.
Os fundos imobiliários são negociados na Bolsa de Valores do Brasil (B3), portanto, são considerados ativos de renda variável.
Quais são os tipos de fundos imobiliários que existem?
Existem vários tipos de fundos imobiliários que um cotista pode investir e compor sua carteira:
- Fundos de Tijolo: investem em imóveis diretamente, como lajes corporativas, hospitais, agências bancárias, shoppings, hotéis, entre outros. O objetivo desse tipo de fundo é gerar renda alugando ou obtendo lucro com a venda dos imóveis;
- Fundos de Papel: investem em outros fundos imobiliários ou em ativos atrelados ao mercado imobiliário, como é o caso de LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários);
- Fundos de Desenvolvimento: são subcategorias dos fundos imobiliários. Investem em melhorias tangíveis ou em construção de imóveis para depois alugá-los ou vendê-los a um preço maior;
- Fundos Híbridos: investem em diferentes ativos do setor imobiliários, como Letras Hipotecárias (LHs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), cotas de outros fundos, entre outros;
- Fundos Imobiliários de Fundos (FOF): investem em outros fundos imobiliários, a fim de oferecer aos cotistas diversificação do patrimônio.
Como investir em fundos imobiliários?
Diferente de outros fundos de investimento, geralmente negociados em bancos e bancos de investimento, os FIIs têm suas cotas negociadas na B3, como se fossem uma ação.
Para investir em fundos imobiliários é preciso, portanto, que o investidor:
- Se cadastre em uma corretora de valores;
- Acesse o Home Broker;
- Abra o painel de compra;
- Digite o código do FII de seu interesse na Bolsa.
Atualmente, existem 425 FIIs listados na B3.
Após comprar o FII, não há como resgatar o dinheiro do seu investimento. Caso o investidor queira se desfazer da aplicação, o mesmo deve vender suas cotas na Bolsa, tal qual uma ação. Isso significa que, além da rentabilidade proveniente do fundo, também é possível obter lucro ou prejuízo com a operação. Tudo vai depender do preço da cota no momento da venda.
Como é a rentabilidade dos fundos imobiliários?
A rentabilidade é um dos pontos mais atrativos dos FIIs. Os fundos imobiliários pagam aos cotistas um rendimento periódico mensal, valor que corresponde ao que receberia de um aluguel.
O valor dos rendimentos dos fundos imobiliários é determinado pelo dividend yield (DY). Ou seja, se o investidor escolher um fundo com DY mensal de 0,85% e aplicar R$ 417 mil nesse fundo — preço médio de um imóvel de 50m² no Brasil — ele terá uma rentabilidade de R$ 3.544,50 por mês.
Os rendimentos mensais são isentos de Imposto de Renda, o que garante uma rentabilidade bastante interessante para o cotista. Agora, se o investidor vender suas cotas do FII na Bolsa e tiver lucro (ganho de capital) com a operação, há cobrança de 20% de IR sobre os ganhos.
Para quem esse tipo de investimento é recomendado?
Os FIIs são recomendados para todos que querem:
- Diversificar seus investimentos;
- Ter exposição ao mercado imobiliário;
- Obter um rendimento mensal com aluguéis sem precisarem comprar um imóvel.
Hoje é possível adquirir cotas de fundos imobiliários por menos de R$ 100 na Bolsa de Valores. Isso significa que, além dos grandes investidores, os FIIs também são opções atrativas para os perfis mais conservadores ou que possuem um valor limitado de investimento mensal.
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Quais são os riscos dos fundos imobiliários?
Como todo investimento, os fundos imobiliários também têm seus riscos. Por terem suas cotas negociadas na Bolsa de Valores, os papéis podem muito bem oscilar para cima ou para baixo, dependendo da movimentação de mercado.
Além disso, os FIIs também podem sofrer com a influência atual do setor. Em épocas de crise do mercado imobiliário, por exemplo, é possível que haja vacância e inadimplência no pagamento de aluguéis, o que afeta os rendimentos dos cotistas.
Existe também o risco de gestão. Boa parte da rentabilidade do fundo está ligada à escolha de bons imóveis e de ativos, e à administração dessa carteira. Portanto, se o gestor não for competente nesse gerenciamento, isso pode impactar negativamente a rentabilidade do fundo e os rendimentos.
O que considerar ao investir em fundos imobiliários?
Como mencionado, atualmente existem 425 FIIs listados na Bolsa de Valores. Dentro desse número, temos fundos imobiliários que possuem mais riscos e outros menos riscos, tudo vai depender das características e propriedades de cada fundo.
Assim como as ações, é muito importante que os investidores saibam avaliar os FIIs antes de investir neles, e para isso é necessário considerar os seguintes critérios:
Liquidez
A liquidez é a capacidade de as cotas do fundo serem vendidas na B3. É importante observar alguns aspectos, como:
- Qual o volume de negociações por dia?
- Existem muitos investidores querendo adquirir esse fundo ou não?
Quanto maior a liquidez de um fundo imobiliário, melhor para o investidor. A venda só pode ocorrer se existir um cotista interessado do outro lado. Caso isso não aconteça e o investidor necessite do dinheiro com urgência, a baixa liquidez pode ser um problema.
Performance
Como foi o desempenho do fundo nos últimos meses? A rentabilidade aumentou ou diminuiu? Por que isso aconteceu?
A performance é outro ponto que precisa ser avaliado pelo investidor ao escolher um FII. Isso porque demonstra, de modo real, como os recursos foram investidos e se o profissional responsável pela gestão do fundo imobiliário tomou decisões acertadas que beneficiaram os cotistas.
Estratégia do fundo
O que o gestor do fundo pretende fazer nos próximos meses para aumentar a rentabilidade aos cotistas? Quais são os imóveis que pretende acrescentar ou tirar do portfólio?
É muito importante avaliar a estratégia do fundo para que o investidor possa identificar se estará mais ou menos exposto a riscos, e se por conta disso terá que rebalancear a sua carteira.
Portfólio
Em quantos imóveis o fundo aplicou o dinheiro dos cotistas? Qual o segmento desses imóveis e vacância?
Outro ponto de atenção está relacionado à lista de imóveis que compõem o fundo imobiliário. O investidor precisa entender o quão diversificado é o patrimônio, e quais desses imóveis podem ter um bom percentual de valorização.
Quais são os benefícios de investir em FIIs?
Com a alta na taxa Selic, muitos investidores estão migrando para a renda fixa para aproveitar o momento e se beneficiar com os juros. Ainda assim, investir em FIIs e manter os fundos imobiliários na carteira pode ser uma estratégia bastante interessante, visto que a taxa Selic tende a diminuir uma hora ou outra e o preço dos fundos a se valorizar.
Além da valorização do papel e por ser uma boa opção de diversificação, existem outras vantagens de investir em FIIs que precisam ser consideradas. São elas:
Rendimentos isentos de IR
Como vimos acima, os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários aos cotistas são isentos de Imposto de Renda. Isso, muitas vezes, possibilita retornos mais elevados.
Gestão profissional
Gerenciar uma carteira de imóveis dá trabalho. São muitas burocracias, como escrituras, contratos, pagamento de impostos, gerenciamento de inquilinos, cobrança e cuidados com o próprio imóvel, além da escolha dos imóveis para compor a carteira. No entanto, aplicando em fundos imobiliários, o investidor simplesmente delega essa missão a um profissional.
Baixo investimento inicial
Quem quer adquirir imóveis para garantir uma renda mensal passiva normalmente tem duas opções: fazer um financiamento com o banco ou destinar praticamente todas as suas economias para a compra do bem.
No primeiro caso, o investimento se torna uma dívida por conta da cobrança de taxas e juros, o que reduz consideravelmente o rendimento líquido.
Já na segunda opção, o investidor está “colocando todos os ovos na mesma cesta”, aplicando o seu patrimônio em uma coisa só e que também possui riscos. Se o inquilino sair, se o imóvel for desapropriado ou acontecer alguma catástrofe natural naquela região, o investidor pode ficar sem a renda ou até perder todo o valor investido.
Nos fundos imobiliários, por outro lado, é possível começar a investir com apenas R$ 100. O investidor pode comprar cotas gradualmente, sem precisar se endividar, e já começa a receber os rendimentos de forma proporcional à sua aplicação no mês seguinte. Além disso, é possível aplicar em diversos fundos diferentes, o que dilui ainda mais os riscos.
Liquidez
Se o investidor compra um imóvel e, depois, por algum motivo, precisa do dinheiro, pode ter dificuldades em conseguir vendê-lo rápido ou, pior, pode ter que aceitar um preço bem mais baixo para fechar o negócio, saindo no prejuízo. Isso não acontece com os fundos imobiliários. As cotas são negociadas na Bolsa de Valores e o investidor pode vendê-las quando quiser, pelo preço de mercado.
Exposição ao mercado imobiliário
O mercado imobiliário pode ser muito atrativo, especialmente em momentos de crescimento econômico. É um setor que, tradicionalmente, atrai os brasileiros e que possui ainda muito potencial de crescimento.
Assim, os fundos imobiliários são uma ótima alternativa para se expor e investir no setor sem correr os mesmos riscos que comprando um imóvel físico para alugar.
Diversificação com poucos recursos
O mandamento “número um” do mundo dos investimentos é não colocar todos os ovos na mesma cesta. A carteira deve ser diversificada, ou seja, com aplicações que tenham riscos diferentes e possibilidades de ganho distintas.
Enquanto os recursos do fundo de emergência devem estar em aplicações conservadoras, de baixo risco, outra parte deve ser destinada a essa diversificação. Assim, o investidor tem chance de conseguir retornos mais elevados.
O investimento em fundos imobiliários deve fazer parte dessa parcela de diversificação da carteira, e uma das vantagens é que como a aplicação mínima inicial é relativamente baixa, o investidor não precisa dispor de muitos recursos para comprar as primeiras cotas.
Já conhecia os fundos imobiliários? Possui algumas cotas desses fundos na sua carteira? Quais são seus FIIs favoritos? Compartilhe sua experiência com a gente ou, se preferir, leia também nosso artigo: Afinal, é melhor investir em imóvel ou em fundo imobiliário?
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